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迪拜危機尚難預(yù)言中國房地產(chǎn)泡沫破裂
來源：上海證券報
作者：許甲猛 2009-12-03
中國就是中國，迪拜就是迪拜。盡管迪拜危機對中國嚴防房地產(chǎn)市場有警示作用，但迄今我們?nèi)钥床坏剿f的房地產(chǎn)泡沫有破裂跡象，現(xiàn)在預(yù)言中國房地產(chǎn)泡沫有朝一日會破滅還“為時過早”。
迪拜危機，震驚全球。盡管對處在復(fù)蘇萌芽之中的全球經(jīng)濟而言可能是一個被放大的事件，但還是引發(fā)了全球主要金融市場的劇烈震蕩。值得注意的是，迪拜危機是由房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的一場債務(wù)危機。因而，有評論認為，迪拜危機就是一個縮影，從中可以預(yù)見到形成中的中國房地產(chǎn)泡沫未來一定會破滅。
不過，在筆者看來，這樣的斷言或許有些匆忙或情緒化。如果仔細分析一下迪拜與中國房地產(chǎn)市場之間存在的諸多區(qū)別會發(fā)現(xiàn)，中國就是中國，迪拜就是迪拜，兩者之間缺乏可比性。對此，我們可以從以下三個方面做一番簡要的對比分析。
其一，金融危機對迪拜的影響與對中國的影響是“不可同日而語”的。
這是因為，導(dǎo)致迪拜危機的重要原因之一是房地產(chǎn)泡沫的破裂。事實上，房地產(chǎn)投資開發(fā)主導(dǎo)的經(jīng)濟發(fā)展模式，一手造就了建在沙漠和大海環(huán)抱中的中東城市迪拜。但是，迪拜這個海灣“夢幻之都”是靠金錢堆出來的，大規(guī)模的房地產(chǎn)建設(shè)資金主要來自于包括全球大型銀行在內(nèi)的國際貸款。隨著金融危機的爆發(fā)，國際銀行業(yè)本身面臨流動性危機，這多少影響了許多在建工程因資金困難而停工，加上迪拜地區(qū)的房價下跌，使得迪拜世界的償付能力出現(xiàn)了問題。這樣，房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的流動性危機最終導(dǎo)致迪拜債務(wù)危機。
相比之下，金融危機對中國的影響要小得多。例如，金融危機對中國的可貿(mào)易部門(如制造業(yè))影響較大，但對非貿(mào)易部門(如服務(wù)業(yè))的影響較小。隨著出口對經(jīng)濟增長的貢獻度變?yōu)樨撝担琴Q(mào)易部門的發(fā)展成為中國刺激經(jīng)濟復(fù)蘇的主攻方向之一，其中就有了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。另外，適度寬松的貨幣政策也為中國房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了相當(dāng)充裕的資金來源。從某種角度分析，金融危機反而促進了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展。
這表明，在金融危機背景下迪拜與中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景是截然不同的，金融危機刺破了迪拜的房地產(chǎn)市場泡沫，卻助推了中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，盡管中國房地產(chǎn)泡沫正在生成之中。
其二，迪拜與中國房地產(chǎn)市場的資金來源與投資者結(jié)構(gòu)不同。這些差異是顯著的、又是重要的。如前所述，迪拜的房地產(chǎn)建設(shè)資金主要來自于海外，迪拜一度曾作為全球資金的“避風(fēng)港”，但全球資金的逐利性使得這些資金的“進入”與“撤回”速度都相當(dāng)快。當(dāng)“迪拜神話”上演時，大量的逐利資金會蜂擁而至；但當(dāng)這一神話破滅時，迪拜就會成為逐利資金出逃的“犧牲品”之一。另外，這個地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資者來自于全球各地，金融危機及該地區(qū)房價的下跌，導(dǎo)致這些投資者的流動性迅速惡化。最終，房地產(chǎn)市場的流動性危機導(dǎo)致迪拜債務(wù)危機的產(chǎn)生。
但在中國，資本管制使得房地產(chǎn)市場的建設(shè)資金、投資資金及投資者都主要來自于國內(nèi)。這個市場是相對封閉的。還有，當(dāng)下中國的實體經(jīng)濟尚處在回升之中，加上投資渠道又較為狹窄，銀行信貸和投資者都會較為積極地選擇房地產(chǎn)投資。盡管當(dāng)下中國已存在房地產(chǎn)泡沫，但目前這一市場絕對不會因流動性的短缺或投資者的撤離而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的破裂。
其三，迪拜無法與中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模與結(jié)構(gòu)相互對比。這點理應(yīng)引起我們的注意。
如果說迪拜的房地產(chǎn)市場是個小舢板的話，那么中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模與空間是巨大的。如果說迪拜可能無法承受主要來自房地產(chǎn)泡沫破裂形成的沖擊，那么中國房地產(chǎn)市場有足夠的縱深腹地可以承受來自不同程度的房地產(chǎn)泡沫沖擊。
其實，這兩地房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)也存在著相當(dāng)明顯的差異。例如，在迪拜，房地產(chǎn)市場發(fā)展走的是高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)路線，如世界最高摩天大樓“迪拜塔”、世界最大人工島“棕櫚島”等。
但在中國，房地產(chǎn)市場是分層次的，特別是當(dāng)下中國在加快保障房建設(shè)進程，試圖通過對房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)調(diào)整，來逐步化解正在形成中的房地產(chǎn)泡沫。所以，形成中的中國房地產(chǎn)泡沫在未來是否必定會破裂，現(xiàn)在還很難說。
綜上所述，就目前而言，“迪拜危機”對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際影響很小，但卻為我們當(dāng)下中國經(jīng)濟逐漸轉(zhuǎn)向“房地產(chǎn)主導(dǎo)增長模式”提了一個醒，要密切觀察形成中的中國房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，但也千萬不要“小題大做”，借“迪拜危機”預(yù)言中國房地產(chǎn)泡沫(其實還在形成之中)必定會破裂。（作者樂嘉春）
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