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助力旅游島建設 農墾土地開發模式詳解
來源：海南日報
作者：許甲猛 2009-11-24
海南農墾土地開發模式詳解助力旅游島建設
海南農墾的土地資源，似乎正經受著前所未有的“炙烤”。
一場盛大的資源推介會，將海墾深藏閨中多年的各種優質資源，尤其是土地資源，掀開面紗，呈現在人們眼前。這場盛會吸引了全國各地1000多家大型企業，許多金融、專業投資咨詢機構也聞訊趕來參加這場業界盛會。在建設海南國際旅游島這一背景下，農墾怎樣實現跨越式發展，農墾的土地資源優勢更加令人矚目。
與此同時，這場目的在于促進農墾產業轉型升級的資源推介會，也引發各界更多的好奇。此舉是否會造成農墾土地的無序開發、農墾產業結構調整政策的本意能否得到實現、土地資源開發將采取什么樣的程序和模式……23日下午，就各界關注的問題，南國都市報記者專訪了省農墾總局有關負責人。
既謀求自己活得更好又助力建設國際旅游島
記者：今年8月21日，海墾召開了一次規模空前的資源推介會，可謂是海墾拉開產業升級大幕、發展地產及地產旅游業的一個標志動作。近3個月過去了，目前有何進展?
海南農墾總局有關負責人(以下簡稱海墾)：海南農墾資源推介會是在國務院和海南省委、省政府加快海南農墾管理體制改革、推進海南國際旅游島建設這一重大背景下召開的，也是海南農墾結合海南國際旅游島建設，把農墾優勢資源尤其是豐富的土地資源作為海南國際旅游島建設的重要載體，通過合理有序地開發利用土地，推進海南農墾產業的轉型升級，帶動墾區勞動力轉移，促進農場經濟發展，增加職工收入。一句話，在謀求讓自己活得更好的同時，我們也正在為國際旅游島建設出力。
其實，這次資源推介會是對農墾資源進行合作開發利用的一次整體招標公告。換句話說，就好比是做菜，我們把原料端出來，讓社會上的有識之士替我們寫菜譜，誰的菜譜寫得好，我們就和誰合作。這次資源推介會在全社會引起了巨大的反響，取得了良好的效果和重大的成果。至今已有1000多家企業前來農墾尋求合作開發，也策劃了許多很好的項目，目前大部分項目正在按程序有序推進，這為更好地發揮農墾土地資源優勢，推進農墾產業結構優化升級建立了一個良好的平臺。
主張項目帶土地合作開發不做“一錘子”買賣
記者：全國1000多家企業蜂擁而至，來海墾尋求合作開發，這是促進海墾發展的好機會。但是，另一個讓人關注的問題是，這么多開發商前來，如此大面積的土地開發，是否會造成墾區土地的無序開發，土地資源被大量浪費掉?
海墾：從開始醞釀資源推介會時，我們就考慮到了這個問題。對于農墾資源特別是土地資源的開發利用，我們始終堅持合作開發的原則，主張以項目帶土地合作開發項目，反對簡單的“一錘子”買賣土地的行為。
具體來看，農場作為一級法人和土地的產權代表人，是項目開發的主體;農墾總局是按照省政府賦予的職責扮演資產管理者的角色，對農場上報的合作開發項目，從產業發展的可持續性、農墾利益保障、職工安置保障、規劃可行性等方面履行內部核準職能。因此，在土地合作開發項目中，以農場作為主導與開發商進行洽談。對有兩家以上合作開發意向企業的，農場將按照總局產業政策要求，參照招拍掛的方式來比較合作開發方案，并將擇優選出的方案報總公司投資管理部，由投資管理部組織有關部門評審后報總局(總公司)會議核準。這種模式不僅有機地保障了土地的有序開發，還確保了農場經濟的發展和勞動力的有效轉移。
此外，我們還想借此機會，提醒有關開發企業，由于墾區土地的開發利用還受地方政府規劃、用地計劃指標等方面因素的制約，所以，開發企業在策劃項目時還要積極主動與地方政府溝通、協調，以確保項目得到順利實施。
合作開發立足長遠發展項目須符合三個核心標準
記者：這可能又帶來一個新的考慮，農場是以土地作為其經濟發展的支撐點，土地被大面積開發或者說供應后，今后農場依靠什么來維持生計?
海墾：前面我們已經說過，農墾的資源特別是土地資源的開發利用是堅持以合作開發為主，不主張搞“一錘子”買賣。而對于合作開發項目，我們重申的是必須符合我們的產業發展方向，一是要著眼于長遠發展，要留下一批能支撐農場可持續發展的產業，以促進墾區產業結構優化升級，不能只顧眼前利益，簡單地將土地一賣了之;二是要盡可能多地解決職工就業，把職工從低端的種植環節解放出來，轉移到二、三產業就業，大幅度提高職工收入;三是要有利于大幅度提升農墾土地價值，實現土地價值最大化。這三個核心目標是我們一貫堅持的產業政策，是與各界合作開發的重要條件，也為確保農場經濟長期穩定發展提供了良好基礎。
建主題公園，辦特色旅游帶動農場和區域經濟發展
記者：您認為，海墾資源怎樣開發利用，才能更好地為國際旅游島的開發建設服務?目前有沒有一個概念性的思路?
海墾：農墾的資源開發，正是以海南國際旅游島建設為契機，秉承利用自身資源優勢、提升海南的旅游產品品位這一宗旨。
我們認為，海南作為國際旅游島，需要建設一些主題公園和特色旅游購物等大型項目，這類項目占地面積大，回報周期長，有些項目經濟效益甚至不佳，在地方政府無法大量提供土地資源的情況下，我們卻有非常獨特的優勢可以發展這樣的項目。我們不是追求短期的利益，我們追求的是能夠可持續回報的長期利益，追求能夠大量轉移勞力就業、能夠帶動農場和區域經濟發展的項目。因此，我們非常歡迎開發商前來與我們洽談合作開發這樣的項目。
記者：來自全國各地的大企業非常看好海南農墾，也非常希望能和有著豐富資源的海南農墾合作，對于不斷前來的尋求合作者，您有什么建議?
海墾：非常感謝大家對海南農墾的支持，我們希望與各方優勢互補，實現共贏合作。對此，我們有兩個建議。第一，在策劃項目時，大家不要把眼光都僅僅集中在旅游地產上。海南農墾除了擁有豐富的土地資源外，還擁有豐富的經濟和存量資產，可以在深化旅游度假產品的開發方面與社會各界協同合作。農墾資源的潛力是無限的，農墾的土地除了適宜發展旅游及旅游地產外，還適合發展畜牧業、農業種植、水產養殖、農副產品深加工等產業。因此，農墾的產業升級不僅是旅游業和房地產開發，而是全方位、多元化的，有很多合作機會和很大的發展空間。第二，在策劃項目、尋求合作時，一定要按照我們規定的程序來進行，逐級上報層層審批，按我們設定的規則來，項目的推進也會更有效率。
(記者 曾苗)
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