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今后三個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)上升態(tài)勢(shì)不會(huì)變

來(lái)源：海易居房地產(chǎn)研究院     作者：許甲猛    2009-10-02

現(xiàn)在看房地產(chǎn)的市場(chǎng)，只要把握兩個(gè)關(guān)鍵即可：一是世界和中國(guó)經(jīng)濟(jì)的評(píng)判，一是經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的調(diào)控政策。看清了這兩個(gè)關(guān)鍵，未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)一目了然。

　　先講經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的評(píng)判

　　毫無(wú)疑問(wèn)，世界和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)都在從嚴(yán)重的危機(jī)衰退中走了出來(lái)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況走出來(lái)比世界的早，比世界的快，兩者相差也就是個(gè)半年時(shí)間。實(shí)踐已經(jīng)證明，那種把由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的這次世界金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)比作上個(gè)世紀(jì)二十年代末三十年代初那場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的說(shuō)法，是言過(guò)其實(shí)了。其危害性和持續(xù)性這次影響都相對(duì)小得多。畢竟現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和經(jīng)濟(jì)發(fā)展中強(qiáng)國(guó)，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)調(diào)控能力都是過(guò)去不能比擬的。我們沒(méi)有任何理由是對(duì)中國(guó)和世界的經(jīng)濟(jì)前景悲觀失望。

　　如同人生了大病以后，恢復(fù)起來(lái)總不能那么順暢一樣，經(jīng)濟(jì)從困頓中拔出來(lái)也存在著不確定性，不穩(wěn)定性，不平衡性。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)救市政策和振興規(guī)劃中，是先于其它產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)最好的。金融業(yè)中的股票交易市場(chǎng)和制造業(yè)中的汽車(chē)生產(chǎn)，也是率先其它產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異的兩個(gè)領(lǐng)域。出口貿(mào)易和工業(yè)生產(chǎn)是當(dāng)前表現(xiàn)最差的兩個(gè)方面。在這種局面下，繼續(xù)推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性發(fā)展，保增長(zhǎng)、保穩(wěn)定成為國(guó)家政策的主旋律。只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有恢復(fù)到先前的高增長(zhǎng)狀態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)根本不可能受到什么制約打壓。以上海市為例，前三個(gè)季度維系經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)靠的就是房市、股市和車(chē)市。

　　再講經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的調(diào)控政策

　　我國(guó)當(dāng)前的調(diào)控政策大的方面就是寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，具體的著力點(diǎn)一個(gè)就是擴(kuò)大投資，一個(gè)就是擴(kuò)大消費(fèi)。應(yīng)該講效果明顯，作用巨大，這是主流，但也存在著現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題和未來(lái)的隱憂(yōu)。為了兩個(gè)“擴(kuò)大”，我國(guó)的貨幣投放也是驚人的，全年可能達(dá)到10萬(wàn)億上下，這就提出了投放效應(yīng)和通貨膨脹的憂(yōu)慮。為了兩個(gè)“擴(kuò)大”，政府的財(cái)力安排大都涌到了鐵(路)公(路)基(基礎(chǔ)設(shè)施)方面，但政府的超常規(guī)財(cái)力投資只能維持一、二年，中央的財(cái)力需要地方的財(cái)力配套，政府的財(cái)力需要外資、民營(yíng)財(cái)力的接力。否則只能是國(guó)家和政府的自拉自唱，沒(méi)有可持續(xù)能力。

　　我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需，啟動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)，一方面空間很大，一方面難度也很大。汽車(chē)上的過(guò)猛，道路和環(huán)境都承受不了，房子上的過(guò)猛，一時(shí)半會(huì)區(qū)域位置和價(jià)格也難以接受。農(nóng)村家電下鄉(xiāng)和城市家電置換補(bǔ)貼，效果看也僅是小打小鬧。社會(huì)保障不能進(jìn)入較高階段，中國(guó)老百姓的儲(chǔ)蓄構(gòu)成不可能降下來(lái)。

　　現(xiàn)在的問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)已經(jīng)回升，但有反復(fù)，不穩(wěn)定，不平衡：出口掉下來(lái)了，用投資補(bǔ)，但兩個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條不一樣，一個(gè)是中端消費(fèi)，一個(gè)是低端投資；加大實(shí)體經(jīng)濟(jì)投入，但產(chǎn)能過(guò)剩，盲目投資風(fēng)險(xiǎn)加大；繼續(xù)實(shí)行寬松貨幣政策，面臨著流動(dòng)性過(guò)剩、實(shí)物性資產(chǎn)價(jià)格上升的前景；為了保平安、穩(wěn)社會(huì)，財(cái)政支出需求很大，但已經(jīng)快于收入增長(zhǎng)。因此宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策不可能走極端，不可能去折騰，不會(huì)有大變化，只能在一個(gè)窄幅箱體內(nèi)慎重選擇。

　　是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策決定房地產(chǎn)調(diào)控政策。面前條件下，房地產(chǎn)政策最多只能是微調(diào)，充其量只能在供給管理和需求管理上做點(diǎn)文章。增加土地供應(yīng)量，只能緩解三四年以后的商品房市場(chǎng)供求失衡的矛盾，解決不了中國(guó)實(shí)物資產(chǎn)價(jià)格上升的問(wèn)題。二套房政策是從2003年延續(xù)到今天，沒(méi)有新意和威力。最多對(duì)境外資本和境外人士投資中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)做點(diǎn)限制。如果商品房市場(chǎng)價(jià)格突發(fā)猛漲，打壓措施絕不會(huì)搞全國(guó)一刀切，只能是個(gè)別對(duì)待，定點(diǎn)解決。

　　綜上所述，我國(guó)今后三個(gè)月，由于經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)不穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策只能穩(wěn)定而不會(huì)逆轉(zhuǎn)，只有微調(diào)而不會(huì)大動(dòng)，只有象征作用而不具備實(shí)質(zhì)意義。只要投資上不去，消費(fèi)起不來(lái)，外貿(mào)原地徘徊，只要貨幣還寬松，財(cái)力投資還積極，中國(guó)房地產(chǎn)上升的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。(李戰(zhàn)軍)