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專家觀點(diǎn):樓市面臨調(diào)整房貸風(fēng)險(xiǎn)可控
來源:中國證券報(bào)     作者:許甲猛    2009-09-24

近兩個(gè)月市場“價(jià)漲量跌”的局面引起了業(yè)界對(duì)于樓市將現(xiàn)調(diào)整,進(jìn)而引發(fā)房貸違約風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。專家指出,樓市調(diào)整理論上將對(duì)房貸安全產(chǎn)生影響,但取決于樓市調(diào)整幅度有多深。除非像2007、2008年那樣的大幅調(diào)整,否則對(duì)銀行沖擊不會(huì)太大,目前房貸風(fēng)險(xiǎn)可控。

  房貸占比開始下降

  1-8月,全國商品房銷售面積49416萬平方米,同比增長42.9%。商品房銷售額23464億元,同比增長69.9%。

  樓市火暴帶動(dòng)房地產(chǎn)貸款穩(wěn)步增加。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),前八個(gè)月房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款余額共計(jì)4507億元,增長94.1%,同比增幅不斷擴(kuò)大。

  此外,銀行中報(bào)也顯示,工行、建行和中行三大國有上市銀行上半年個(gè)人住房貸款余額為20312.33億元,新增個(gè)人住房貸款3157.39億元,其中工行和建行的個(gè)人住房貸款增幅分別達(dá)到了17%和18.53%。

  在經(jīng)濟(jì)逐步企穩(wěn)后,政府調(diào)整貸款規(guī)模、防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的思路日漸清晰。銀監(jiān)會(huì)就曾多次強(qiáng)調(diào)關(guān)注房貸風(fēng)險(xiǎn),各家銀行的房貸規(guī)模也開始有所控制。

  國信證券研究報(bào)告顯示,7月份以來深圳銀行房貸增量開始下滑。其中四大國有銀行8月份的房貸增量較7月份下降了10億元左右,降幅為10%。

  光大證券分析師沈維指出,雖然絕對(duì)數(shù)額仍稍有增長,但工行、建行、興業(yè)等大部分銀行的房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)開始下降。銀行二季度到三季度進(jìn)行了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制,下半年貸款審批將更加嚴(yán)格。

  違約風(fēng)險(xiǎn)可控

  充裕的流動(dòng)性和寬松的政策支持是今年以來房地產(chǎn)市場投資與交易保持火熱的重要推手。然而自8月份以來,北京、上海和廣州等一線大城市的房地產(chǎn)成交量持續(xù)回落,房價(jià)卻依然在高位震蕩。此前部分房地產(chǎn)投資需求的首付比例較低,對(duì)銀行信貸的依賴性較強(qiáng),增加了發(fā)生房貸違約的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

  中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授表示,房地產(chǎn)調(diào)整對(duì)消費(fèi)型購房影響不大,主要針對(duì)投資和投機(jī)型購房,由于其杠桿比率較高,違約風(fēng)險(xiǎn)更大。樓市調(diào)整對(duì)銀行體系的影響程度取決于兩個(gè)因素,一是非自住型比例有多高,二是樓市的調(diào)整幅度有多大。無論未來樓市是否出現(xiàn)大幅調(diào)整,當(dāng)前二套房貸收緊等政策已經(jīng)顯示出政府抑制樓市投機(jī)的決心,目前銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)可控。

  去年六七月,房價(jià)快速下跌所引發(fā)的“斷供”風(fēng)波曾席卷珠三角。部分首付比例較低的業(yè)主“斷供”而將房屋“還給”銀行。當(dāng)時(shí)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)不良貸款率受到廣泛關(guān)注。

  業(yè)內(nèi)人士指出,房貸還款的最初三到五年是違約的高風(fēng)險(xiǎn)期。這個(gè)時(shí)期只要利息稍微漲一點(diǎn),或者收入降一點(diǎn),房貸風(fēng)險(xiǎn)就有可能爆發(fā)。

  對(duì)此,沈維表示,房地產(chǎn)和金融的聯(lián)系一直很緊密,銀行與房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款以及其他類貸款中以房地產(chǎn)為抵押的部分。雖然我國樓市面臨調(diào)整,但短期內(nèi)房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)像2007年和2008年那樣的快速下跌。同時(shí)由于房貸占比不大,因此目前銀行房貸的違約風(fēng)險(xiǎn)還不顯著。(作者:于萍)


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