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“三塊地”改革文昌經(jīng)驗(yàn)：先簽協(xié)議后征地 閑置民宅打造網(wǎng)紅民宿

來源：南國都市報(bào)     作者：吳岳文    2020-06-30

　　文昌市持續(xù)推進(jìn)“三塊地”改革，經(jīng)濟(jì)和社會效益不斷顯現(xiàn)。《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》6月1日發(fā)布，其中提到“總結(jié)推廣文昌農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，支持海南在全省深入推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革”。作為全國33個(gè)試點(diǎn)之一，也是全省率先開展農(nóng)村土地改革試點(diǎn)工作的市縣，文昌市自2015年以來，不斷推進(jìn)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以及農(nóng)村宅基地改革，開創(chuàng)農(nóng)村“三塊地”改革的海南模式。

　　新海南客戶端、南海網(wǎng)、南國都市報(bào)記者 吳岳文 文/圖

　　“三塊地”改革典型案例

　　大廟村

　　荒廢民宅變身網(wǎng)紅民宿

　　全包住一晚8000元

　　6月26日上午，記者走進(jìn)文昌市潭牛鎮(zhèn)大廟村，只見小徑通竹林，河流環(huán)村走，游魚潛底，鳥兒翔空，美麗的自然生態(tài)景觀令人心曠神怡。

　　大廟村現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口11戶56人，民宅53棟，不少質(zhì)量較差。以前村民經(jīng)濟(jì)來源主要靠種檳榔，收入微薄，大多數(shù)選擇進(jìn)城務(wù)工，村里不少宅基地和農(nóng)宅因此荒廢。2年前，潭牛鎮(zhèn)政府投入約500萬元將大廟村打造成美麗鄉(xiāng)村，“宅基地制度改革”如一股春風(fēng)吹活了大廟村，村民紛紛將閑置的農(nóng)房出租給企業(yè)開設(shè)農(nóng)家樂和民宿。

　　大廟村里的“鹿飲溪”民宿 2019年開業(yè)，很快就火了，斬獲意大利A-Design國際空間設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)等4個(gè)國際大獎(jiǎng)。據(jù)悉，這座宅子有百余年歷史，主人是一位南洋歸國木匠。2年前，來自福建泉州的黃繼軍租下這座破舊的老宅，15年租金50萬元。歷時(shí)一年，他耗費(fèi)250萬元將老宅改造成“鹿飲溪”民宿。“這里有4個(gè)房間，全包住一晚8000元。去年入住率達(dá)40%，營業(yè)額超過50萬元。”黃繼軍說：“無論你在哪個(gè)房間，都可以一眼望見外面的草地、椰林，或是溪水。”

　　大廟村村民小組組長符茂潭告訴記者，企業(yè)加入建設(shè)后，村民會持續(xù)有收益。“我放棄在外面打工，回村里打理民宿，每個(gè)月有近3000元收入，也方便照顧小孩，挺好的。”村民冼春燕說。

　　成效經(jīng)驗(yàn)

　　改造閑置宅基地

　　建新型酒店民宿

　　潭牛鎮(zhèn)委書記杜冰介紹，大廟村的土地制度改革試點(diǎn)，結(jié)合當(dāng)?shù)氐耐恋卣雾?xiàng)目展開。2018年，文昌市把大廟村納入“三塊地”改革試點(diǎn)范疇，形成“土地整治+宅基地制度改革、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”聯(lián)動推進(jìn)模式。一方面，通過土地整治項(xiàng)目改善農(nóng)田水利設(shè)施以及村莊田園生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施;另一方面，劃出部分集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。同時(shí)，引來企業(yè)對村內(nèi)閑置宅基地及其廢棄房屋進(jìn)行改造升級，建設(shè)新型酒店民宿，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游。

　　文昌市政府撥付900多萬元建設(shè)潭牛鎮(zhèn)孟山洋土地整理項(xiàng)目，對包括村莊范圍在內(nèi)的2139畝田洋進(jìn)行綜合整治，村里的耕地質(zhì)量和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件因而得到較大提高。進(jìn)行集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)后，村里選定8.79畝建設(shè)用地，通過就地入市的方式直接進(jìn)入市場出讓。目前，入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地由海南梧鄉(xiāng)田園旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司競得。“這塊地將建設(shè)鄉(xiāng)村院落式民宿體驗(yàn)區(qū)和酒店式共享精品民宿區(qū)，并計(jì)劃跟村內(nèi)現(xiàn)有的農(nóng)家樂和民宿改造建設(shè)聯(lián)系起來，打造海南吾鄉(xiāng)大廟村共享農(nóng)莊。”海南梧鄉(xiāng)田園旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理李鵬說。

　　杜冰稱，土地入市后，除去增值收益調(diào)節(jié)金，大廟村至少可獲得300萬元左右的入市收益。此外，通過租賃閑置農(nóng)房打造農(nóng)家樂、民宿項(xiàng)目，解決了村里閑置勞動力就業(yè)問題，真正讓村民既住在生態(tài)宜居的美麗家園，又能收獲優(yōu)美環(huán)境給予的發(fā)展紅利。

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　　大廟村吸引眾多游客

　　好圣村

　　集體建設(shè)用地入市

　　村民蓋起小洋樓

　　“我家的這棟二層洋房，漂亮吧!”6月26日下午，文昌市龍樓鎮(zhèn)好圣村村民歐丹珺說，他們一家5口以前擠在一間破舊的小平房里，而建新房的錢得益于文昌推進(jìn)“農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市”。航天科技小康村好圣村是海南省首批五星級美麗鄉(xiāng)村，全村僅有11戶68口人，共有50畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地。 2018年，村里拿出4塊地共計(jì)6.3畝的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，村里每人分紅9萬元，歐丹珺家分得45萬元。

　　買下這些地的是荷泰集團(tuán)。該集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人劉云雙介紹，早在2016年，他就看中靠近文昌航天發(fā)射場的好圣村，租用5.5畝村集體用地開辦海天一舍區(qū)塊鏈餐廳。2017年初餐廳開張，生意格外紅火，也為村民提供了就業(yè)崗位。

　　成效經(jīng)驗(yàn)

　　異地調(diào)整入市

　　用活村莊土地

　　為用活村莊閑置的土地資源，好圣村將零星、分散的土地進(jìn)行集中整治并調(diào)整入市，通過調(diào)整用地布局與結(jié)構(gòu)、節(jié)約集約利用土地的方式進(jìn)行集體建設(shè)用地入市探索。由好圣村民小組自行選定5塊集體土地作為入市地塊，入市地塊中包含土地利用現(xiàn)狀為2.65畝的非建設(shè)用地，村里通過選定面積等同的零散村莊建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，騰挪出相應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)異地調(diào)整入市。復(fù)墾資金由該村民小組自行墊付，以土地入市成交價(jià)款扣抵。異地調(diào)整的方式使好圣村這宗混合地類性質(zhì)的地塊免除了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)及其相關(guān)稅費(fèi)，實(shí)現(xiàn)了直接入市。好圣村14.03畝土地成功入市后，扣除相應(yīng)的土地增值收益調(diào)節(jié)金，村民小組共獲得1324萬多元入市收益，11戶村民直接獲得的收益達(dá)926萬元。

　　改革試點(diǎn)2年多來，好圣村成為了可復(fù)制可推廣的鄉(xiāng)村振興典型。依托航天城和銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)開發(fā)，借助中國首個(gè)村級全球商業(yè)區(qū)塊鏈創(chuàng)新聯(lián)盟的成立，好圣村以土地制度改革為抓手，結(jié)合美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，大力發(fā)展大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、旅游等區(qū)塊鏈產(chǎn)業(yè)。

　　大廟村民宿

　　白土村

　　集體土地征收

　　村民獲補(bǔ)償款等1.2億元

　　文昌市昌灑鎮(zhèn)白土村靠近月亮灣，是一個(gè)生態(tài)景區(qū)型美麗鄉(xiāng)村。村里綠樹成蔭、小鳥啁啾，家家有寬敞新房、戶戶有轎車，而該村曾是有名的貧困村。“嫁女不能嫁到白土村，這句話已成為歷史。”6月26日下午，白土村黨支部書記邢福旺告訴記者，現(xiàn)在村民根本不愁娶不到媳婦。

　　2016年，白土村2100多畝集體土地被政府征收，建設(shè)月亮灣起步區(qū)，該村獲得補(bǔ)償款等總計(jì)1.2億元。有錢了，村民們借助文昌國際航天城等優(yōu)勢，通過發(fā)展產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)村集體經(jīng)濟(jì)。“近年來，有些村民改變創(chuàng)業(yè)思路，發(fā)展淡水養(yǎng)殖和以黑山羊、黃牛為主的畜牧養(yǎng)殖業(yè)，村民經(jīng)濟(jì)收入呈現(xiàn)多元化。”邢福旺說，白土村成立公司，以企業(yè)化形式尋找突破口，謀求壯大村集體經(jīng)濟(jì)。如今，村里有135戶700多人，土地總面積6900畝，村集體也有上千萬元的儲備金。該村謀劃打造白土現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園，已種植新品種泰國金椰子1500畝、山柚200畝。

　　昌灑鎮(zhèn)委書記符日偉表示，借助白土村有山、有水、有田以及有特色的瓊北民宅等有利因素，文昌市將該村打造成海南特色鄉(xiāng)村旅游目的地，利用村里的建設(shè)用地建旅游服務(wù)中心、農(nóng)家樂、生態(tài)農(nóng)莊會所等旅游設(shè)施。

　　成效經(jīng)驗(yàn)

　　先簽訂協(xié)議后征地

　　避免“批后難征”

　　文昌市國土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2016年9月，文昌市開展土地征收制度改革，為探索同一區(qū)域、同一權(quán)屬單位、不同用途、不同坐落位置情況下，土地征收與入市收益在國家、集體和個(gè)人間的大體平衡途徑，文昌將白土村列為該市首宗土地征收制度改革試點(diǎn)，并融入農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)。

　　白土村的土地征收有幾方面的創(chuàng)新制之舉。一、規(guī)范調(diào)整土地征收程序。將原來“經(jīng)批準(zhǔn)后啟動征地程序，再簽訂補(bǔ)償協(xié)議書”的程序，調(diào)整為“先簽訂協(xié)議后征地”，避免了“批后難征”的尷尬局面;二、增加征地補(bǔ)償費(fèi)用。在國家規(guī)定征收土地補(bǔ)償費(fèi)用的基礎(chǔ)上，增加了生活補(bǔ)貼資金每畝近3萬元;三、提高安置留用地比例。將征地安置留用地比例由省規(guī)定的不超過8%提高至10%;四、融合入市充分協(xié)商。給該村符合條件地塊進(jìn)行入市安排，增加集體和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，與村民進(jìn)行充分協(xié)商。

　　“三塊地”改革

　　賦能鄉(xiāng)村振興

　　“三塊地”改革為農(nóng)村發(fā)展困境破冰。對海南省而言，要發(fā)展鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)，離不開充足的土地供應(yīng)保障。

　　土地改革讓農(nóng)民受益

　　作為試點(diǎn)城市，文昌堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損三條改革底線，研究出臺了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)暫行辦法》《土地征收制度改革試點(diǎn)暫行辦法》《農(nóng)村宅基地試點(diǎn)管理辦法》等17項(xiàng)改革配套制度，穩(wěn)步推進(jìn)改革試點(diǎn)工作。2015年2月，文昌首先啟動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的改革試點(diǎn)，又分別于2016年9月和2017年12月啟動農(nóng)村土地征收制度改革和農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。從單項(xiàng)突進(jìn)到雙向耦合，再到三項(xiàng)統(tǒng)籌，在此過程中，整合“土地整治”、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等多項(xiàng)政策、措施與手段，統(tǒng)籌推進(jìn)鄉(xiāng)村振興。

　　“以點(diǎn)帶面的方式開展農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作，是文昌農(nóng)村土地制度改革的總體實(shí)踐特點(diǎn)。”文昌市農(nóng)業(yè)土地制度改革試點(diǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)人黃慈玲介紹，大廟村與好圣村的試點(diǎn)實(shí)踐基本代表了文昌開展農(nóng)村土地制度改革的特點(diǎn)：一是點(diǎn)狀布局，以具體的“點(diǎn)”來探索實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與問題，再上升到“面”上的政策指導(dǎo);二是三項(xiàng)試點(diǎn)政策統(tǒng)籌平衡，注重村集體之間、村民之間改革收益的均衡，切實(shí)保障農(nóng)村集體和農(nóng)民個(gè)體的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益;三是各項(xiàng)改革措施統(tǒng)籌聯(lián)動，共同促進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，推動鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施。

　　好圣村航天元素

　　文昌一項(xiàng)改革經(jīng)驗(yàn)獲全國推廣

　　走好一步棋，帶活一盤棋。黃慈玲告訴記者，截至2020年6月26日，文昌采取就地入市和異地調(diào)整入市等途徑，以出讓、租賃等方式成功入市30宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，面積共計(jì)224畝，用于建設(shè)旅館、商業(yè)街、商場、共享農(nóng)莊等經(jīng)營性項(xiàng)目，成交總價(jià)為1.588億元，村集體及農(nóng)民直接獲得收益約 1.2708億元。

　　去年6月，國家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)通知，決定推廣第二批國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)等地區(qū)經(jīng)驗(yàn)。其中，在推動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方面，“海南文昌允許村集體有償收回農(nóng)戶自愿退出的宅基地，并轉(zhuǎn)變?yōu)榧w經(jīng)營性建設(shè)用地入市”的經(jīng)驗(yàn)入選。目前，文昌退出村內(nèi)可作為宅基地的建設(shè)用地騰挪建設(shè)用地指標(biāo)27.56畝，獲得入市收益 2229萬多元。

　　今年計(jì)劃集體建設(shè)用地入市500畝

　　“三塊地”改革使得鄉(xiāng)村新動能得到提升。文昌市委副書記、市長王曉橋表示，在實(shí)施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作中，文昌市注重結(jié)合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，使得入市項(xiàng)目帶動地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

　　黃慈玲說，5年來，文昌市不斷推進(jìn)農(nóng)村“三塊地”改革，經(jīng)濟(jì)和社會效益不斷顯現(xiàn)，加快農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，促進(jìn)鄉(xiāng)村振興。下一步，文昌將加快落實(shí)鄉(xiāng)村振興“市布局、鎮(zhèn)推進(jìn)、村發(fā)力”的三級作戰(zhàn)體系，今年計(jì)劃農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市500畝，選取1至2個(gè)試點(diǎn)村莊開展宅基地制度改革試點(diǎn)，進(jìn)一步盤活村內(nèi)閑置建設(shè)用地，為村莊引入健康旅游、娛樂旅游等產(chǎn)業(yè)元素，豐富鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，延長產(chǎn)業(yè)鏈，推進(jìn)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的持續(xù)實(shí)施。

原標(biāo)題：速看！“三塊地”改革文昌經(jīng)驗(yàn) 閑置民宅打造網(wǎng)紅民宿 集體建設(shè)用地直接入市 村民蓋起小洋樓 先簽協(xié)議后征地 增加生活補(bǔ)貼資金 激活“三塊地”村民享紅利